2026年4月，长三角焦点五城（上海、杭州、合肥、南京、姑苏）商品室第市场呈现“地盘分化加剧、新房同比修复延续、二手韧性凸显”的全体特征，市场进入“金三银四”成交窗口尾声，量价表示因城而异，布局性分化持续固化。受供地节拍调整取需求季候性变化双沉影响，五城正在地盘热度、新房去化取二手成交等维度均呈现显著分化。地盘市场：五城涉宅用地成交总建建面积207。36万平方米，较3月环比有所回升。溢价率两极分化加剧，杭州以33。47%的高溢价率持续领跑，上海溢价率回升至10。08%，南京、合肥维持低位，姑苏则全数以底价成交，凸显房企拿地聚焦焦点城市焦点板块的“平安资产”策略。新建商品室第市场：焦点五城商品室第供应面积187。93万平方米，全体呈现“环比修复、价钱普涨”特征。姑苏、合肥、南京成交面积同比正增加，上海取杭州环比修复较着；五城成交均价环比全面上行，布局性改善带动均价中枢上移。库存层面，杭州、合肥去化周期处10-12个月合理区间，上海居中，南京、姑苏去化周期别离达25。7个月、30。1个月，去化压力凸起。存量商品室第市场：上海、南京、姑苏、杭州四城二手室第成交面积合计497。18万平方米，呈现“量升价跌、底部企稳”特征。四城成交面积同比均正增加，成交均价同比降幅均超8%；四城二手室第成交面积占住房买卖总量的75%，占绝对从体地位，跟着年度供地打算逐渐落地，4月长三角区域涉宅用地供应总建建面积401。32万平方米，环比下降1。5%，同比下降30。0%；成交总建建面积458。43万平方米，环比上涨13。7%，同比下降30。2%；成交楼板价9553元/平方米，环比下降5。4%，同比下降8。7%。供求两头延续“控增量、优供给”从线。市场热度：平均溢价率创近12个月新高，底价成交仍为支流受杭州等高溢价地块拉动，4月长三角涉宅用地平均溢价率达11。4%，环比增加115。3%，同比下降28。6%，为近12个月峰值。但从全体市场布局看，底价成交仍是支流，非焦点区域地块流拍风险仍然存正在，市场热度呈现极端分化态势。4月，焦点五城涉宅用地全体供应建面152。83万平方米，环比下降23。6%，同比下降37。2%；成交建面207。36万平方米，环比上涨102。9%，同比下降39。1%，全体呈现“成交回升、热度分化”的运转特征。供地节拍继续向焦点城市焦点板块倾斜，集中出让窗口期鞭策成交规模阶段性回补。南京：供应成交规模居五城首位。涉宅用地供应建面38。37万平方米，环比下降51。5%，同比下降64%；成交建面93。8万平方米，环比上涨233。4%，成交规模显著回补。楼板价7037元/平方米，环比下降26。6%，同比下降29。9%，溢价率0。89%，市场情感偏审慎，处所城投仍是拿地从力。从各城市涉宅用地成交总价来看，杭州滨江区襄七房单位FG04-R21-B22地块经127轮竞价，由华润置地以39。5亿元总价、楼面价41108元/平方米竞得，溢价率46。83%，成为4月全国地盘市场总价地王。该地块占领滨江互联网财产焦点地带（邻接网易二期总部、阿里巴巴滨江园区等），容积率2。5、限高80米，深刻印证杭州焦点板块的“稀缺溢价逻辑”。其次为上海徐汇区S031201单位xh290-09地块（长桥街道），吸引上海城投、招商蛇口、中海、建发&象屿、越秀、保利&西岸、华润置地、绿城、金茂&清能共9家房企或结合体参拍，最终由招商蛇口以总价33。00亿元竞得，成交楼面价87150元/平方米，溢价率25。00%。构成明显反差的是，同批次普陀光新A17B-01地块（中建八局&招商蛇口、底价30。29亿元）、金山新城3-02-01地块（金山滨海集团、底价8。80亿元）均仅1家房企报名并底价成交，“焦点竞、外围底”的二元分化策略被进一步固化。成交修复、价钱环比普涨”的总体特征，前期推盘后置叠加4月推盘，带动供求两头同步修复。供应端：五城商品室第全体供应面积187。93万平方米，环比增加24。7%，同比下降4。8%。杭州以55。91万平方米领跑，显著高于其他城市。从环比表示看，合肥供应环比激增137。53%，南京、姑苏环比增幅均超60%，呈现供应集中入市特征；上海供应环比大幅收缩32。41%，取其他城市构成明显反差。成交端：五城商品室第全体成交面积199。35万平方米，环比增加10%，同比下降1。6%。杭州成交面积61。99万平方米居首，上海42。79万平方米次之。五城成交面积环比全数正增加，此中合肥涨幅最高达30。9%。同比维度，姑苏涨幅最大为31。3%，上海、杭州同比仍负但环比连结正向修复。从供需婚配度看，杭州、上海成交高于供应，呈现求过于供款式；合肥、南京成交略高于供应，供需根基婚配；姑苏成交低于供应，呈现供应略大于求的阶段性特征。价钱端：焦点五城商品室第全体成交均价39595元/平方米，环比上涨5。8%，同比上涨3。2%。布局性改善取中高端产物入市占比上升配合鞭策均价中枢抬升，五城成交均价环比全面上行，此中上海涨幅12。6%显著领先。城市价钱同比涨幅呈现较着分化，合肥、姑苏涨幅超15%，上海、杭州涨幅8%摆布，南京为独一负增加城市，下跌5。02%。截至2026年4月末，焦点五城库存规模全体小幅收缩，库存取去化周期呈现较着的“梯度分化”款式。成交面积TOP10项目中，显示出杭州市场正在成交规模上的绝对劣势。滨江兴耀·锦上不雅澜以近2万平方米的成交面积位居榜首，成交148套，成交金额达7。56亿元。成交金额TOP10项目中，上海占领7席，杭州、姑苏各1席，上海高端项目标市场从导力进一步强化。保利珺园以15。31亿元成交金额居榜首，成交均价117085元/平方米；陆家嘴太古源·源邸成交均价高达182670元/平方米，为榜单最高，凸显上海高端改善市场的强劲采办力取极致价钱分层。开辟商层面，央国企取头部夹杂所有制平台占领从导，华润置地、绿城中国、保利成长、招商蛇口等品牌房企集中度凸起。4月长三角焦点四城二手室第市场表示取城市根基面及政策利好程度高度相关，城市间分化特征进一步强化：4月四城新建商品室第取二手室第成交总面积约658。63万平方米，此中二手室第成交面积占比约75%。从近3年走势看，二手室第成交占比持续攀升，其从导地位持续固化。逐城来看，上海二手占比达84%居首，南京、姑苏二手占比别离为76%、78%，杭州因新房供应规模较大、二手占比60%相对偏低但仍占从导。布局性来看，“卖旧买新”链条修复鞭策二手成交持续放量，存量市场的活跃度间接影响新房改善型项目标衔接能力，二手成交价钱走势对市场情感的风向标价值日益凸显。新房供应回补、二手成交放量、地盘焦点地块稠密出让配合形成阶段性向好的市场根基面，受春季成交窗口接近尾声、5月小长假扰动等季候性要素影响，五城市场短期内或送来量能暖和回落，但同比修复趋向无望延续。城市间布局性分化将进一步固化，产物力分化取板块分化并行加剧。地盘市场：焦点板块热度延续。杭州地盘市场持续高热款式或将延续，焦点板块优良地块仍具备显著溢价空间；上海得益于焦点地段地块投放，溢价率或维持回升态势；南京、姑苏、合肥地盘市场短期内仍以底价成交为从基调，溢价率难有本色性抬升。房企拿地聚焦焦点城市焦点板块的“平安资产”投资逻辑将进一步强化，地盘市场的布局性分化或将持续固化。估计5月供地节拍将连结平稳，头部房企取处所城投仍是托底从力。新建商品室第市场：跟着政策传导效应延续、五一假期及二季度推盘高峰持续，5月新房成交面积无望延续修复态势。杭州、合肥得益于较低的去化周期取稳健的需求根基面，市场韧性或将持续强化；南京、姑苏去化压力短期内难有本色性缓解。板块分化加剧，新规“好房子”尺度下的产物力代际差将从导将来去化分化。